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La vente en viager

La vente en viager

Publié le : 02/10/2024 02 octobre oct. 10 2024
Rédaction

Avec l’augmentation des prix et des intérêts d’emprunt pour acheter un bien immobilier, de nombreuses personnes décident de suspendre leur projet. Toutefois, beaucoup ne pensent pas à une autre solution : la vente en viager.

 

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

Le viager est la vente d’un bien immobilier par un propriétaire (le crédirentier) à un tiers (le débirentier), en contrepartie d’une rente versée périodiquement (mensuellement, trimestriellement ou annuellement) et, le plus souvent, d’une somme payée comptant (le bouquet).

Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien (en cas de viager occupé), sans démarche ou frais supplémentaires.

Le décès devant être imprévisible, s’il survient dans les 20 jours de la vente, il est considéré comme prévisible et la vente est annulée.

 

Comment conclure une vente en viager ?

S’agissant d’une vente immobilière, l’intervention du notaire, par le biais de la conclusion d’un acte authentique, est obligatoire.

Il existe deux types de viager :
  • Le viager occupé : le vendeur conserve l’usufruit ou un droit d’usage du bien jusqu’à son décès. Cela va lui permettre d’habiter ou de louer le logement (l’usufruit) ou de conserver l’usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer (droit usage) ;
  • Le viager libre : l’acheteur dispose librement du bien dès la signature de la vente. Il peut donc y habiter ou le louer.

Une fois le type de viager choisi, il convient de fixer le prix de vente. Ce dernier est décomposé en deux :
  • Le bouquet : somme non obligatoire versée à la signature du contrat. Son montant est d’environ 30% de la valeur totale du bien ;
  • La rente : somme versée périodiquement jusqu’au décès du vendeur. Son montant est fixé en fonction de plusieurs critères (âge et espérance de vie du crédirentier, valeur du bien, montant du bouquet…).

Il est possible d’insérer des clauses particulières dans l’acte de vente telles qu’une clause d’indexation (permettant de réviser le montant de la rente en fonction notamment de l’indice des prix à la consommation), une clause résolutoire (permettant au crédirentier de reprendre son bien dans l’hypothèse où le débirentier ne verserait plus les rentes déterminées) ou encore une clause pénale (permettant au crédirentier de conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente).

Concernant les dépenses, leur répartition varie en fonction du type de viager choisi. En présence d’un viager occupé, les dépenses sont définies dans l’acte de vente. À défaut, les charges courantes (entretien et réparations courantes, factures d'énergie, taxe foncière et d’enlèvement des ordures ménagères) sont à la charge du crédirentier tandis que les grosses réparations sont à la charge du débirentier.

Au contraire, s’il s’agit d’un viager libre, les charges, tout comme l’entretien ou les réparations, incombent au débirentier

 

Pourquoi recourir à la vente en viager ?

Recourir à la vente en viager présente des avantages tant pour le crédirentier que pour le débirentier.

Côté crédirentier :
 
  • -Seule une partie de la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu. Cette partie est variable selon l’âge du crédirentier au moment du 1er versement de la rente (moins de 50 ans : 70 %, de 50 à 59 ans : 50 %...). Par ailleurs, le bouquet est exonéré d’impôt ;
  • Les rentes perçues permettent d’apporter au crédirentier un complément de revenu certain.

Côté débirentier :
 
  • L’acquisition en viager permet d’échelonner le paiement du prix suivant la périodicité choisie ;
  • Si le décès du crédirentier intervient dans un court laps de temps après la régularisation de la vente, le débirentier aura acheté le bien à un prix inférieur à sa valeur réelle.
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